Küldés ismerősnek

Nyomtatóbarát változat

A lakossági hiteleket számtalan szempontból vizsgálhatjuk:

• Hiteltípus
• Hitelösszeg
• Ahitelfutamideje
• Hitelcél
• Hitel devizaneme
• Árazás, ahitelköltségei
• Igénylő minősítése
• Fedezetként bevont ingatlan minősítése
  
• A hitelt nyújtó fél típusa

Szabad felhasználású jelzáloghitel

Hitelkiváltás

Lakáshitel

Építési hitel

A legalacsonyabb igényelhető hitelösszeg általában 500 000 Ft, a felső határ banktól és hiteltípustól függően 30-60 millió forint. Lehetséges ennél magasabb összegűhiteligénylése is, magánszemélyek esetén ez azonban már egyedi feltételekkel kerülhet elbírálásra.

Jelzáloghitel esetén a minimális futamidő 1 év, maximuma hiteltípustól függ. Szabad felhasználású hitelek esetén jellemzően 20-25 év, lakáshitel esetén akár 35 év is lehet a maximum. (De tudunk már 40 évig törleszthető hitelről is.) A futamidő csak egész év lehet.

Amikor hitelt vesz fel ne felejtse el, hogy a futamidő az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja a törlesztőrészletek nagyságát és ezáltal a háztartás költségvetését.

A futamidő választását befolyásolhatja, hogy ahitellejáratakor az adós nem lehet idősebb 65-70 évesnél.

Jelzáloghitel esetén ahitelfedezete minden esetben ingatlan. Attól függően, hogy mire szeretné felhasználni az összeget, különböző hiteltípusokat különböztethetünk meg.

• Lakáshitel: használt vagy új építésű lakás, családi ház vásárlására.
• Építési hitel: új lakás, ház építésére.
• Felújítási hitel, bővítési hitel: meglévő lakása, háza felújítására, szebbé tételére, vagy amennyiben lakóteret kíván bővíteni meglévő ingatlanán.
• Hitelkiváltás: összevonhatja, kedvezőbbre cserélheti meglévő hiteleit, így esetleg alacsonyabb törlesztőrészletet kell havonta fizetnie.

A fenti hitelek jellemzője, hogy a bank vizsgálja azt, hogy az igénylő milyen célra kéri a hitelt, és ellenőrzi, hogy a hitelösszeg felhasználása az eredetileg vállalt célra történt-e. (Pl. számlákkal kell igazolnia az építkezés költségeit, vagy be kell nyújtania az ingatlan-adásvételi szerződést, majd igazolni tulajdonjogának bejegyzését az ingatlanra.)

• Szabad felhasználású hitel: minden olyan esetben, amikor nem tudjuk, vagy nem akarjuk ahitelcéljának megvalósulását utólag a bank felé igazolni

A korábbiaktól eltérően szabad felhasználásúhitelesetén a bank nem vizsgálja, hogy Ön mire költi a folyósított összeget, sem igényléskor, sem folyósítás után nem kell ahitelfelhasználásának célját igazolnia.

Ahiteldevizaneme a legtöbbhiteltípus esetében lehet HUF, EUR, CHF, JPY. Ez azt jelenti, hogy hitelét az adott devizanemben tartja nyilván a bank, Ön ebben a devizanemben tartozik a banknak a hitelt megfizetni. A havi törlesztések forintban történnek, de az egyes törlesztőrészletek pontos összegét ahiteldevizanemének törlesztéskor érvényes árfolyama határozza meg.

A devizahitelekkel kapcsolatban felmerülő kockázatok:

• futamidő alatti árfolyamváltozás kockázata
• átváltási árfolyam kockázata (folyósítás, törlesztés)
• konverziós költség
• kamat kockázat

Az EUR, CHF és JPY alapú hitelek kamata alacsonyabb, mint a forint alapúaké, mivel az adott deviza pénzpiaci kamatszintje (alapkamata) alacsonyabb, mint a forinthiteleké, azonban a törlesztőrészletek nagysága változhat az átváltási árfolyam (és a kamatláb) mozgása miatt.

A forint alapú hitelek törlesztőrészlete ezzel szemben relatíve fix, csak a kamat nagyságától függ a mértéke, nincs árfolyamváltozás. Azonban ezek kamata magasabb is, mint a deviza alapúaké, mivel a forint kamata, kamatlába többnyire magasabb mint az euroé, vagy svájci devizáékénál (kivéve a kamattámogatott forint hitelek egyes eseteit).

• Ön igényel 1 millió forintot devizahitelben, ezt az összeget a bank az adott devizanem összegében tünteti fel a hitelszerződésben. Pédául euro alapúhitelesetén, 250 forintos árfolyamon számolva ez 4 000 EUR lesz
   
• Folyósításkor, ha az EUR árfolyama gyengül a szerződéskötéskor érvényben lévőhöz képest, a folyósított forintösszeg is kisebb lesz (pl. 240 forintos EUR árfolyam esetén csak 960 000 forint)
   
• Törlesztéskor, a havonta fizetendő összeg devizában lesz megadva, és a deviza most nem gyengül, hanem erősödik, a törlesztőrészlet összege is magasabb lehet forintban, mint várnánk (pl. ha havi 100 EUR a törlesztőrészlet, és 10 forintot erősödik az euro, akkor 1 000 forinttal emelkedik a havi teher összege.

Tehát a hitelfelvevő akkor jár a lehető legjobban, ha folyósításkor magasabb, törlesztéskor pedig kisebb a választott deviza árfolyama, mint a szerződéskötéskor érvényben lévő

A hitelek teljes költségének megállapítása és összehasonlítása nem egyszerű feladat. Bankonként változó, hogy milyen típusú és mértékű díjtételeket alkalmaznak a hitelezés során, így nincs könnyű dolgunk, ha magunk szeretnénk összehasonítani a kondíciókat. Önmagában a kamat mértékéből nem lehet kiválasztani a legkedvezőbb ajánlatot, hiszen a a kamaton felül számos egyéb költség terheli hitelünket. Ráadásul sokszor találkozhatunk akciós ajánlatokkal a reklámokkal, ahol pl. 0 Ft-os értékbecslési díjjal csalogatnak, vagy a futamidő első évében nem kell kezelési költséget fizetnünk. 

Az áttekinthetetlennek tűnő versengésben a legobjektívebb összehasonlítási lehetőség a THM (teljes hiteldíj mutató) vizsgálata. A törvényi előírások szerint a hitelekre vonatkozó THM közzététele minden hitelintézet és közvetítő cég számára kötelezőn feltüntetendő, egységes képlet szerint kalkulált mutató.

A THM a folyósított hitelösszeg és a teljes futamidő alatt a banknak fizetett összeg (kamat, kezelési költség, folyósítási jutalék) hányadosának egy évre vetített átlaga. Azaz megmutatja, hogy a felvett összeghez képest hány százalékkal többet kell visszafizetni ahitelteljes futamideje alatt. A THM-et gyakran tól-ig értékként tüntetik fel (pl. THM: 15,49 - 22,57 %), hiszen konkrét mértéke a pl. hitelösszegtől, futamidőtől függően változó lehet. 

A THM nem egyszerűen a kezelési költség és a hitelkamat összege, hanem figyelembe vesz egyéb díjakat is, tartalmaznia kell a kamatot, kezelési költséget, hitelbírálati díjat, folyósítási jutalékot, szerződéskötési díjat, értékbecslés díját.

A hitelekkel kapcsolatban leggyakrabban a hitelkamatról esik szó, de számos más költség is terheli hitelét. A hitellel kapcsolatos költségek:

1)      Alapkamat vagy kamatláb

A bankok ahitelkamatának megállapításánál annak a pénznemnek a mindenkori „hivatalos kamatmértékét” veszik alapul, (Bubor, Euribor, CHF Libor – bankközi kamatláb), amely pénznemben a hiteligénylés történt.

2)      Kamatfelár (a bank „haszna”)

A kamatfelár (és ezzel együtt a hitelkamat) mértéke sok banknál függ az adós kockázati besorolásától (ilyen bankot keressen, ha tudja, hitelképes, mert akkor a bank nem Önnel fizetteti meg a „rossz adósok” kockázati kamatfelárát. Magasabb kockázat esetén egy-egy bank vagy magasabb a kamatfelárat alkalmaz, vagy nem hitelezi meg az ügyfelet – pl. BAR listás ügyfelek, jövedelem igazolás nélküli hitel, végrehajtási eljárás alatt álló ingatlan biztosíték esetén.

Alapesetben, a havonta a bank felé fizetendő törlesztőrészletek tartalmazzák a tőktetörlesztés, a kamat, valamint a kamaton kívül a kezelési költség összegét is.

A legtöbb esetben a kezelési költséget az adott év elején (01. 01-jén, vagy első munkanapon) fennálló tőke összegére számítják a bankok.

• a futamidő első évében - bár havonta törlesztjük a tőkét, ami ezáltal havonta csökken - a kezelési költséget a teljes hitelösszeg után,
• a futamidő 2., 3., 4. stb. évében pedig  végig az adott év elején fennálló tőketartozás után fizetjük havonta, bár ténylegesen már ennél alacsonyabb a tőke az adott év vége felé haladva

Létezik azonban olyan típusú jelzáloghitel is a, amelynél a kezelési költséget a futamidő végéig a folyósított, teljes tőkére vetítve számítják, nem pedig arányosan, figyelembe vége a tőketartozás csökkenését.

A banki kalkulációk, hitelajánlatok összehasonlításánál mindig fontos, hogy ellenőrizze: a számított és Ön felé közölt törlesztőrészletek tartalmazzák- e már a havonta fizetendő kezelési költség összegét is.

Az egyéb járulékos, egyszeri díjak, amelyek a hitelfelvétellel kapcsolatban felmerülhetnek:

• Értékbecslési díj – A fedezetül felajánlott ingatlan piaci értékének megállapítása egy hivatalos értékbecslő szakvéleménye alapján történik. Az értékbecslés díja a hitelfelvevőt terheli, a hitelbírálat eredményétől függetlenül meg kell fizetni. Mértéke ingatlanonként kb. 30 000 Ft.
• Közjegyzői díj – A hitelszerződést folyósításra közjegyzői okiratba kell foglalni, amelynek díját a közjegyzőnek fizetjük és államilag szabályozva van keretek között (a közjegyzőt magunk választhatjuk)
• Folyósítási jutalék – a hitelszerződés megkötése után, a folyósításkor fizetendő díjtétel. bankoknál általában a hitelösszeg max. 3%-a, egyéb helyeken lehet több is
• Előtörlesztési díj – ezt a díjtételt akkor számítják fel a bankok, ha hitelünket a futamidő lejárata előtt részben vagy egészben visszafizetjük. Mégis fontos, hogy pontosan ismerjük mértékét, mivel a magas előtörlesztési díj megnehezítheti, (megdrágíthatja) hogy később hitelünket kedvezőbbre cseréljük.
• Késedelmi kamat – ahitelkésedelmes törlesztése esetén felszámított „büntető kamat”
• Szerződésmódosítási díj – a hitelszerződés ügyfél által kezdeményezett módosítsa (pl. futamidő) esetén, a fennálló hitelösszeg után fizetendő egyszeri díj.
   

Minden banknak érthetően fontos, hogy a hitelt vissza is fizesse az ügyfél, tehát elemi érdeke, hogy alaposan utána járjon, hogy az ügyfél valóban képes lesz-e erre. Ezért szükséges, hogy az adósminősítés során a lehető legpontosabb és leghitelesebb adatokat tudják meg. Az adósminősítési eljáráshoz olyan dokumentumokra van szükség, amelyből kiderül a leendő ügyfél jövedelme. Ki kell töltenünk egy kölcsönkérelmi nyomtatványt is, ami a személyi adatainkon kívül fontos pénzügyi információkat is tartalmaz, például mekkora hitelt szeretnénk igényelni, mennyi időre, hogy van-e fennálló tartozásunk, rendszeresen fizetendő kiadásunk, van-e ingatlanunk, milyen fizetnivalóink és bevételeink vannak havonta, ill. házastársunknak. Az adóstársra vonatkozó információkat is itt kell megadni.

Jövedelmi háttér szerint

• Munkáltatói igazolás nélkül - „tisztán fedezet alapú” (általában drágább, mintha jövedelemmel is számolna a bank a hitelbírálatkor, adható összeg az ingatlan értékének max. 30-40 százaléka)
• Minimálbérrel - ez már olcsóbb, de max. az ingatlan értékének 40-50 százalékát adja a bank meg.
• Jövedelem alapon - ez mindenképpen a „legolcsóbb hitel”, adható összeg általában akár az ingatlan értékének 80-90 százaléka lehet, de pl.lal kombinálva akár a teljes vételárat is megkaphatjuk.

• egyedülálló hiteligénylő
• társigénylővel felvett hitelek (magasabb összjövedelem – magasabb adható hitelösszeg)
• „bar-listásoknak” nyújtott hitelek - ma már a KHR a hivatalos elnevezés a BAR helyett. Ezek a hitelek drágábbak a BAR-lista miatt. Problémás lehet az is, ha a hiteligénylő ugyan nem, de pl. az ingatlan tulajdonosa „báros” (a bankok adnak ma már ilyen hitelt)

• számít az ingatlan falazata - vályog, tégla, vegyes
• számít az ingatlan jellege - kertes ház, panel, társasház, zárt kerti, nyaraló, stb.
• számít az ingatlan értéke - városban, megyeszékhelyeken min. 5M, egyéb helyeken általában min. 3-4 M forintos ingatlan fogadható be fedezetként

Hitelhez sokféle forrásból hozzájuthatunk. Érdemes erre is odafigyelni.

A hiteleket a kereskedelmi bankok általában saját forrásból (ügyfélbetétekből), bankközi hitelekből, anyabanktól felvett hitelekből finanszírozzák. Ezek a kereskedelmi vagy más néven piaci hitelek.

A banki hiteleknek másik fajtája, amikor a hitelt a bank egy másik bankkal refinanszíroztatja. Ilyen refinanszírozó bankok pl. az FHB Jelzálogbank, az Unicredit Jelzálogbank, az OTP Jelzálogbank. Általában ezek a kamattámogatott, vagy más néven forrásoldali hitelek.

Szövetkezeti hitelek 

A takarékszövetkezetek, vagy a direkt erre a célra létrehozott hitelszövetkezetek is nyújthatnak lakossági hiteleket. Az ügyfeleknek kihelyezett pénzt a szövetkezeti tagok betéteiből finanszírozzák.

Nem banki hitelek

A másik esetben nem egy bank, hanem egy erre szakosodott cég nyújtja a hitelt, banki forrásból. Az ő hasznuk ezen a plusz kamat. Mivel ezek a cégek kevésbé szigorú szabályok alapján végzik a hitelbírálatot, nagyobb kockázatot is vállalnak.